Náklady na bydlení lze dělit na jednorázové (např. kauce či provize realitní kanceláři) a pravidelné (např. nájemné, poplatky za služby a energie), z nichž některé jsou hrazeny každý měsíc a jiné mohou být hrazeny v delších pravidelných intervalech.
Jednorázové náklady
Kauce (jistota)
Základní informace o kauci v České republice
Kauce, neboli jistota, je primárně vratná částka, kterou často pronajímatel požaduje po nájemci, popř. nájemce po podnájemci, při podpisu (pod)nájemní smlouvy. Kauce může být pronajímateli zaplacena buď převodem na bankovní účet, či v hotovosti. Při platbě v hotovosti je třeba si vyžádat potvrzení o zaplacení kauce. Pokud bude nájemce platit všechny poplatky a byt vrátí v původním stavu, bude mu tato částka vrácena. Pronajímatel má však nárok nechat si ji v plné, nebo částečné výši, pokud nájemník byt poškodí, bude mít nedoplatky na nájemném nebo na spotřebovaných energiích.
Podle § 2254 občanského zákoníku činí maximální výše kauce tři „čisté” nájmy bez záloh na služby a elektřinu. Ve většině případů chce majitel kauci ve výši jednoho měsíčního nájmu, více požaduje v případě, že je byt čerstvě zrekonstruovaný, je draze vybaven nebo má nájemce domácí zvíře. V naší praxi se vyskytly případy, kdy migranti byli diskriminováni ohledně výše kauce. V inzerátech byla jako kauce uvedena výše jednoho měsíčního nájemného, z komunikace s pronajímatelem však vyplynulo, že pro migranty dosahuje kauce dvojnásobku, někdy dokonce trojnásobku měsíčního nájemného.
Hlavní účel kauce je sloužit jako záruka pro pronajímatele, že nájemce splní své povinnosti plynoucí z nájemního vztahu. Proto, pokud bylo z kauce v průběhu trvání nájemního vztahu čerpáno, je nájemce povinen chybějící část doplatit do její plné výše.
Po skončení nájmu se kauce vrací nájemci. Dle zákona je navrácena v den skončení nájmu, ve smlouvě však lze nastavit i pozdější termín. Běžnou praxí ze strany pronajímatelů bývá odložení vyúčtování kauce až např. na nejbližší zúčtovací období služeb, což může trvat i mnoho měsíců, a není to tedy pro nájemce příliš výhodné.
Podrobné informace o případech, kdy si může pronajímatel ponechat kauci, přinášíme ZDE.
Co dělat, když na kauci nemáte peníze
Často se nás klienti ptají, zda je možné požádat majitele o rozdělení kauce na více splátek. Teoreticky to možné je, ale v praxi to může vypadat jako důkaz vaší platební neschopnosti, což nedoporučujeme.
Existují však dvě možnosti, jak získat peníze na kauci, pokud vám to váš příjem neumožňuje.
1) Získání prostředků na kauci prostřednictvím dávky hmotné nouze (vhodné pro všechny)
Pokud nemáte prostředky na zaplacení kauce, můžete se obrátit na úřad práce a požádat o dávku hmotné nouze, tzv. mimořádnou okamžitou pomoc (MOP). Tato sociální dávka má více účelů, mezi které patří i uhrazení kauce, nebo prvního nájmu. V případě kauce budou peníze převedeny na účet majitele, který je po skončení nájmu úřadu vrátí. V době podání žádosti již musíte mít vybraný byt a majitele, který je ochoten na kauci počkat. Kromě dalších dokumentů budete muset k žádosti přiložit nájemní smlouvu, smlouvu o smlouvě budoucí, nebo čestné prohlášení majitele, kterým doloží, že vám hodlá byt pronajmout. MOP by měla být vždy vyplacena v co nejkratším čase od schválení žádosti.
POZOR: MOP není nároková, není tedy jisté, že ji dostanete. Její přiznání posuzuje úřad práce na základě vaší individuální situace. Pokud úřad zhodnotí, že vaše příjmy nejsou dostatečně vysoké, abyste byli schopni další měsíce samostatně platit nájem, bude žádost zamítnuta.
2) Získání prostředků na kauci pro pracující samoživitelky a samoživitele, kteří sami vychovávají děti
Fond Women For Women vám může na základě žádosti poskytnout prostředky na platbu kauce až do výše 25 000 korun. Částku lze vyčerpat do šesti měsíců od schválení, není tedy nutné mít v době podání žádosti již konkrétní vybraný byt. S vyplněním žádosti budete nejspíše potřebovat pomoc sociálního pracovníka (městské části nebo pomáhající organizace). Odkaz na seznam organizací pracujících s migranty naleznete v dokumentu vytvořeném kanceláří veřejného ochránce práv.
Peníze budou převedeny přímo na účet pronajímatele, který je bude muset po skončení nájmu fondu vrátit. Pokud sami nezaviníte skončení nájmu porušením nájemní smlouvy, můžete o příspěvek na kauci požádat opakovaně.
Další jednorázové náklady
Pokud k hledání bytu využijete služeb realitní kanceláře, bude mezi vaše další jednorázové náklady patřit provize realitní kanceláři za zprostředkování bytu (provize RK, či rezervační poplatek). Obvykle se jedná o měsíční nájem navýšený o 21 % daně z přidané hodnoty (DPH). Výši provize si předem ověřte, některé realitní kanceláře si účtují cenu nájmu navýšenou nejen o DPH, ale i o výši služeb.
Pravidelné náklady
Pravidelné náklady na bydlení se v České republice obvykle skládají z několika různých složek.
Základní nájemné/podnájemné
Jedná se o částku, kterou nájemce platí každý měsíc pronajímateli (či podnájemce nájemci) za používání bytu. Výše nájemného/podnájemného závisí na velikosti bytu, lokalitě, stavu bytu a jeho vybavení. Ve smlouvě bude uvedeno, k jakému datu budete nájemné platit a na jaký účet.
Služby
Kromě základního nájemného/podnájemného jsou nájemci/podnájemci povinni platit také za služby spojené s užíváním bytu. Jedná se o celkové náklady na nemovitost rozdělené mezi všechny obyvatele.
Nájemce je vždy povinen hradit takzvané nezbytné služby stanovené občanským zákoníkem. Jedná se například o dodávky vody, odvoz a odvádění odpadních vod včetně čištění jímek, dodávky tepla, odvoz komunálního odpadu, osvětlení a úklid společných částí domu, zajištění příjmu rozhlasového a televizního vysílání, provoz a čištění komínů, případně provoz výtahu. Někdy však může být rozsah služeb jiný, vždy záleží na konkrétní nemovitosti
Ve smlouvě by měla být uvedena výše měsíční platby za služby a úplný seznam komunálních služeb, které z ní budou hrazeny.
Pozor! Majitel nemůže do služeb zahrnout a zavázat vás k platbě:
- příspěvků na opravu domu (do tzv. fondu oprav);
- služeb správcovské společnosti;
- nákladů spojených s užíváním nebytových prostor;
- pojištění odpovědnosti z vlastnictví nemovitosti. Pozor, nejedná se o pojištění občanské odpovědnosti (tzv. „pojistka na blbost”), které po vás pronajímatel vyžadovat může.
Tyto náklady musí majitel hradit sám z nájemného.
Pozor! Ve smlouvě (ale i inzerátu) se často uvádí výše poplatků za služby za jednu osobu. Pokud však bydlíte ve vícečetné domácnosti, musí tuto částku platit všichni obyvatelé bytu. Pokud se počet obyvatel bytu změnil v průběhu nájmu, máte povinnost tuto skutečnost okamžitě oznámit pronajímateli, aby upravil výši poplatků za služby podle aktuálního počtu (pod)nájemců.
Energie (elektřina a plyn)
Existují různé možnosti platby za elektřinu, popř. plyn.
Platba za energie přímo dodavatelům
Mnozí pronajímatelé požadují, abyste si převedli platby za energie na sebe (odpadá jim tak administrativní zátěž). Přepis energií na sebe lze navíc rozhodně doporučit: máte větší kontrolu nad svou spotřebou a náklady a v některých případech lze změnou dodavatele energií také výrazně ušetřit.
V rámci vlastního odběru energií vám bude vyměřena výše pravidelných záloh, které budete platit přímo dodavateli. Můžete uzavřít smlouvu s dodavateli, kteří energie pro byt poskytovali již dříve. Tarif, který vám bude nabídnut při uzavření nové smlouvy, však bude jiný než ten, který měli předchozí nájemci, či váš pronajímatel. Může být vyšší i nižší, vše záleží na tom, kdy a za jakých okolností byl předchozí tarif uzavřen. Dlouhodobí zákazníci mají zpravidla na určitou dobu zafixované nižší ceny energií oproti běžným cenám v době, kdy byl tarif uzavřen. Protože však cena energií oproti předchozím rokům klesla, mohou být produkty na dobu neurčitou z předchozích let zafixovány na vyšší ceně, než je současná tržní cena. V některých případech tedy lze změnou dodavatele výrazně ušetřit.
Informace o přepisu energií na své jméno naleznete v češtině na portálu srovnejto.cz, dále potom ZDE.
Vzhledem k tomu, že se poplatky za služby a energie většinou platí zálohově, může se ukázat, že vaše reálná spotřeba byla oproti zaplaceným zálohám nižší, nebo (jak tomu v praxi bývá častěji) vyšší. Abyste zjistili výši nedoplatku/přeplatku, potřebujete doklad zvaný vyúčtování. Dodavatelé energií jsou povinni vám jednou ročně vystavit vyúčtování za přeplatky či nedoplatky na základě hrazených záloh. Dozvíte se tak, jestli vaše zálohy odpovídaly skutečné spotřebě, případně jaké nedoplatky či přeplatky máte.
Platba za energie zprostředkovaně přes pronajímatele
V tomto případě má váš pronajímatel uzavřenou smlouvu s dodavateli energií a platí jim pravidelné zálohy. Od vás bude požadovat platbu za spotřebovanou elektřinu, popř. plyn, buď prostřednictvím vyúčtovatelných záloh, nebo prostřednictvím nevyúčtovávané paušální platby.
Zálohy za energie
Ve smlouvě je stanoveno, jaké zálohy budete platit pronajímateli za energie. V rámci ročního vyúčtování potom zjistíte, jestli máte nedoplatek, nebo naopak přeplatek. Při nedoplatku musíte rozdíl oproti uhrazeným zálohám pronajímateli doplatit, při přeplatku vám pronajímatel rozdíl vrátí.
Podle zákona (§ 7 zákona 67/2013 Sb.) vám musí pronajímatel poskytnout vyúčtování nejpozději do čtyř měsíců od konce kalendářního roku, tj. do konce dubna. Ve vyúčtování musí být uvedeny skutečné náklady na jednotlivé položky (energie, popř. také služby), výše vámi zaplacených záloh a rozdíl mezi těmito částkami, který může být kladný i záporný. Na požádání vám pronajímatel musí předložit faktury od poskytovatelů služeb, které mohou být nezbytné pro kontrolu správnosti výpočtů. Na zaplacení nedoplatku, či vrácení přeplatku dává zákon oběma stranám čtyři měsíce ode dne doručení vyúčtování.
Pokud po vás bude pronajímatel v průběhu nájmu (či nájemce v průběhu podnájmu) požadovat navýšení záloh, musí to řádně odůvodnit.
Pozor: Někdy pronajímatelé uvádějí v inzerátu záměrně velmi nízké měsíční zálohy, aby zdánlivě snížili celkové náklady na nájem, a přilákali tak nájemníky. Pokud je však vaše reálná spotřeba vyšší, budete muset rozdíl mezi zálohami a skutečnými náklady doplatit. Někdy jsou dlužné částky velmi vysoké – třeba i desítky tisíc korun. I proto je důležité si při nastěhování dobře nastavit výši záloh. Zorientovat se v nastavení záloh za elektřinu můžete například v kalkulačce MPSV, roční cenu spotřebovaného plynu si můžete spočítat na portálu Šetří celé Česko. Informace jsou dostupné v českém jazyce.
Pozor: Ke správnému vyúčtování záloh za energie a služby je velmi důležité, aby byly v nájemní smlouvě rozepsány jednotlivé položky, které tvoří celkovou měsíční zálohu, a jejich výše. Například: pokud je celková částka záloh stanovena na 3 200 Kč, měly by být ve smlouvě uvedeny informace o jednotlivých položkách:
- vodné a stočné: 600 Kč,
- plyn: 1 500 Kč,
- elektřina: 1 100 Kč.
Platba energií paušálem
V nájemní/podnájemní smlouvě je stanoveno, jaký paušál budete platit pronajímateli za energie. Jedná se o konečnou částku, kterou za energie zaplatíte. Paušální platba nepodléhá ročnímu vyúčtování, pronajímatel po vás tedy nemůže vyžadovat zaplacení nedoplatku, vy naopak nemáte nárok na vrácení přeplatku. Na vaši žádost má pronajímatel povinnost vystavit vám podrobný rozpis paušální platby s vyčíslením jednotlivých položek za zúčtovatelné služby pro účely sociálních dávek na bydlení.
Další pravidelné výdaje
V nájemní/podnájemní smlouvě se mohou vyskytnout další pravidelné platby, jako například poplatky za garážové stání, či pronájem sklepa. Mezi vaše další pravidelné výdaje mohou spadat také poplatky za internet, ať už je hradíte pronajímateli, nebo přímo dodavateli, či poplatky za rozhlas a televizi. Více informací ZDE.