Podpisem smlouvy se zavazujete k plnění podmínek uvedených ve smlouvě, a to i pokud jste smlouvě neporozuměli, špatně porozuměli, podmínky jsou pro vás nevýhodné, nebo je nedokážete splnit. Platí zde proto první a obecné pravidlo: nepodepisujte to, čemu nerozumíte!
Při obdržení návrhu smlouvy poproste majitele o čas na rozmyšlenou a pobavte se o smlouvě se známými, kteří dobře ovládají češtinu, problematice rozumí, a mohou vám smlouvu vysvětlit. Případně se obraťte na neziskové organizace, které pomáhají migrantům, jako je naše Sdružení pro integraci a migraci. Seznam dalších organizací pracujících s migranty naleznete na stránkách veřejného ochránce práv.
Nájemní smlouva
Nájemní smlouva by měla obsahovat všechny náležitosti zmíněné níže.
- Informace o účastnících smlouvy
Ve smlouvě musí být uvedeno jméno, či specifikace pronajímatele a nájemce/nájemců, adresa, či trvalé bydliště všech účastníků, v případě osob i jejich rodná čísla či data narození, popřípadě i čísla občanských průkazů. Také se může hodit uvést zde kontaktní údaje (e-mail, telefonní číslo apod.). Nezapomeňte, že jako nájemce máte povinnost hlásit pronajímateli všechny další osoby včetně osob blízkých, které s vámi budou byt sdílet, za účelem zvýšení záloh za služby. Pokud vy sami v bytě nebydlíte a podnajmete ho dalším osobám, učinit tak můžete pouze se souhlasem majitele. - Označení nemovitosti a předmět nájmu
V nájemní smlouvě by měly být uvedeny údaje o nemovitosti (adresa, podlaží, přesná dispozice, rozloha bytu) a údaje z katastru nemovitostí. Před podepsáním smlouvy byste si měli v katastru nemovitostí zkontrolovat, že daná nemovitost opravdu patří osobě, se kterou sepisujete nájemní smlouvu, a že je určena k bydlení. Mějte na paměti, že pokud čerstvý majitel nemovitosti ještě není zapsán v katastru, nebude nájemní smlouva platná. - Platba nájemného a způsoby úhrady
Smlouva by měla obsahovat výši nájmu a datum jeho splatnosti. Nájemné se hradí zpravidla měsíc předem, nejpozději k datu uvedenému ve smlouvě. Také by zde měla být uvedena výše vratné kauce a doba její splatnosti, tedy do kdy vám bude vrácena po skončení nájmu. Obvyklá výše kauce je jeden nájem, její maximální výše jsou tři měsíční nájmy. Pokud jsou v rámci nájmu započítány poplatky za energie, měly by být ve smlouvě vždy jasně stanoveny a detailně rozepsány. Velký rozdíl je totiž mezi paušální platbou za energie (majitel nemá povinnost vám vrátit přeplatek, ani po vás nemůže chtít doplatit nedoplatek) a zálohami za energie (majitel má povinnost vám v rámci ročního vyúčtování buď vrátit přeplatek, nebo po vás bude chtít doplatit nedoplatek). Více o tom se dočtete ZDE. - Doba nájmu
Důležité je v nájemní smlouvě uvést dobu, na kterou se nájem sjednává. Pokud není uvedeno jinak, je smlouva automaticky sjednána na dobu neurčitou, což však není obvyklou praxí. Ve většině případů se setkáte se smlouvou na dobu určitou, a to na jeden rok, rozmáhají se ale i smlouvy na kratší dobu. Smlouva na dobu určitou může, ale nemusí být prodloužena na další období. - Ukončení/zánik nájmu
Regulovaným způsobům ukončení nájemního vztahu se do většího detailu budeme zabývat ZDE. - Práva a povinnosti pronajímatele a nájemce
Práva a povinnosti pronajímatele a nájemce určuje Občanský zákoník, kterým by se měla tato část smlouvy řídit.
Práva a povinnosti pronajímatele
- Předání bytu nájemci k užívání – předpokládá se předání bytu v odpovídajícím stavu a s klíči.
- Poskytování služeb – nájemní smlouva by měla obsahovat výčet služeb, které majitel zajišťuje. Pokud tyto informace smlouva neobsahuje, je předpokládáno zajišťování nezbytných služeb, jejichž přesný výčet však záleží na typu bytu a jeho individuálních vlastnostech. Obecně mezi nezbytné služby spadá zajištění dodávek vody, odvod odpadních vod včetně čištění jímek, zajištění dodávek tepla, odvoz komunálního odpadu, zajištění příjmu rozhlasového a televizního vysílání, provoz a čištění komínů, popřípadě provoz výtahu.
- Vést vyúčtování – pokud se smluvní strany shodnou na platbě energií a služeb pronajímateli formou záloh, měl by pronajímatel vést řádně vyúčtování a poskytnout jej k nahlédnutí nájemci.
- Udržovat nemovitost ve stavu k užívání nájemce.
- Umožnit nájemci v bytě pracovat (či podnikat) a chovat zvíře. Ze zákona nemůže pronajímatel nájemci zakázat v bytě chovat zvíře, a to ani prostřednictvím ustanovení v nájemní smlouvě (toto ustanovení by nebylo platné). Avšak v praxi se setkáváme s neochotou majitelů tolerovat zvíře v bytě. Pokud se i přes nesouhlas pronajímatele rozhodnete zvíře v bytě chovat, nemusí vám pronajímatel smlouvu prodloužit. Doporučujeme tedy možnost chovat v bytě zvíře vykomunikovat s pronajímatelem předem.
Práva a povinnosti nájemce
- Úpravy bytu – dle Občanského zákoníku platí, že nájemce má při ukončení nájmu vrátit byt majiteli v původním stavu (nepočítají se běžná opotřebení). Z toho logicky vyplývá, že nájemce nemá oprávnění bez souhlasu majitele dělat v bytě větší úpravy, jako jsou stavební práce, přestavby apod. Pokud se na některých větších úpravách dohodnete s majitelem, důrazně doporučujeme tuto dohodu uzavřít písemně s podpisy obou smluvních stran. Pokud by nájemce bez souhlasu majitele přece jen úpravy provedl, může po něm majitel požadovat vrácení bytu do původního stavu, či finanční odškodnění. Navíc, pokud nájemce po výzvě majitele nevrátí byt do původního stavu, je majitel oprávněn dát mu okamžitou výpověď. Majitel naopak nájemci nemůže zakázat v bytě dělat menší úpravy, jako vymalovat byt na jinou barvu, zatlouct do zdí hřebíky apod. Při předání však může požadovat vrácení bytu do původního stavu (vymalování zpět na původní barvu či zasádrování děr ve zdech).
- Drobné opravy – v případě nájemního bydlení zákon stanoví, že nájemník bude hradit drobné opravy, které bude v průběhu pronájmu nutné v nemovitosti provést. Jedná se například o opravy podlah, dveří, záchodů, umyvadel, kuchyňských sporáků, vařičů i opravy kotlů. Celý výčet drobných oprav je uveden na portálu Právo pro všechny. Pokud se jedná o opravu, která není uvedena v předchozím výčtu, jejíž cena však nepřesáhne 1000 Kč, je nájemník také povinen ji uhradit. Celková částka za drobné opravy by neměla přesáhnout 100 kč/m2 podlahové plochy bytu. Dražší opravy hradí pronajímatel.
- Návštěva bytu pronajímatelem – nájemci mají povinnost umožnit pronajímateli vstup do bytu za účelem kontroly, či opravy bytu. O návštěvě však musí být předem vyrozuměni.
- Podnájem dalším osobám – nájemce má povinnost hlásit pronajímateli všechny další osoby včetně osob blízkých, které s ním budou byt sdílet, za účelem zvýšení záloh za služby. Pokud nájemce v bytě nebydlí a podnajme ho dalším osobám, může tak učinit pouze za souhlasu majitele. Souhlas majitele nepotřebuje v případě podnájmu pokojů v bytě, který sám obývá.
- Podpis smlouvy a datum nabytí platnosti
Smlouva musí být podepsána oběma stranami (pronajímatel/é a nájemce/nájemci) a musí v ní být uvedeno datum nabytí její platnosti. Obvykle se smlouva podepisuje v několika stejnopisech (stejná smlouva několikrát), kdy jeden stejnopis zůstane nájemci a další pronajímateli (a případným dalším stranám).
Podnájemní smlouva
Podnájemní smlouva je právní dokument, který upravuje vztah mezi nájemcem (osobou, která má byt pronajatý, nikoliv tedy majitelem bytu) a podnájemcem (osobou, která si byt od nájemce dále podnajímá). Taková smlouva může být uzavřena například pro případ spolubydlení.
Podnájemní smlouva nemá předepsané konkrétní zákonné náležitosti, což znamená, že její obsah závisí na dohodě mezi nájemcem a podnájemcem. I přesto doporučujeme, aby obsahovala stejné klíčové náležitosti, jako smlouva nájemní.
Hlavní náležitosti podnájemní smlouvy:
- Identifikace stran
Smlouva musí obsahovat jména, adresy a kontaktní informace všech zúčastněných stran, tedy nájemce/nájemců a podnájemce/podnájemců. - Popis nemovitosti
Ve smlouvě musí být jasně uvedena přesná adresa a popis bytu, nebo jeho části, která je předmětem podnájmu. Zároveň by zde mělo být specifikováno vybavení, které je součástí podnájmu. - Doba trvání podnájmu
Smlouva musí uvádět, kdy podnájem začíná a končí. Pokud se jedná o smlouvu na dobu určitou, měly by být uvedeny podmínky pro její případné prodloužení a ukončení. - Výše podnájemného a způsob platby
Podnájemné by mělo být ve smlouvě jasně stanovené, včetně termínů plateb a způsobu úhrady. Ve smlouvě by též mělo být upřesněno, co vše je v podnájemném zahrnuto (například poplatky za energie). - Práva a povinnosti stran
Povinnosti nájemce a podnájemce by měly být ve smlouvě popsány co nejjasněji a nejpodrobněji, včetně situací, jako jsou údržby bytu a opravy. - Podmínky ukončení smlouvy
Výpovědní lhůty i důvody pro výpověď by měly být ve smlouvě přesně stanoveny. Smlouva by také měla uvádět, jakým způsobem má být výpověď doručena, například písemnou formou. - Kauce a poplatky
Ve smlouvě by měla být uvedena výše kauce a podmínky jejího použití, nebo vrácení.
Podnájemní vztah je v mnohém podobný nájemnímu vztahu, přesto zde existuje několik odlišností:
- Hlavním rozdílem mezi nájemní a podnájemní smlouvou je, že podnájemní smlouva je závislá na platnosti nájemní smlouvy. Pokud nájemní smlouva skončí, automaticky se ukončuje i podnájemní smlouva. Doporučujeme vám si proto pečlivě zkontrolovat, že nájemní smlouva opravdu existuje, a jaký je termín jejího ukončení.
- Podnájemní smlouva může obsahovat omezení týkající se podnikatelské činnosti, počtu osob žijících v bytě nebo chovu zvířat, což je rozdíl oproti nájemní smlouvě, kde taková omezení nejsou možná.
- Pokud nájemce v bytě sám trvale nebydlí, potřebuje souhlas pronajímatele k podnájmu bytu, nebo jeho části. Souhlas musí být písemný, můžete ho tedy po nájemci požadovat k nahlédnutí. Tento souhlas nájemce nepotřebuje, pokud v bytě sám bydlí a pouze podnajímá jeho část. V obou případech doporučujeme, abyste si majitele ověřili v katastru nemovitostí. Více informací naleznete ZDE.
- V podnájmu potřebujete souhlas majitele v případě, že si chcete na adrese bytu zřídit trvalé bydliště.
U podnájemní smlouvy je tedy ještě důležitější pohlídat si její obsah, než u smlouvy nájemní. Případná nepřiměřená ustanovení v podnájemní smlouvě (např. nepřiměřené pokuty, zkrácená výpovědní lhůta v neprospěch nájemce) totiž nejsou ze zákona neplatná!
Dejte si také pozor na to, že některé agentury zprostředkovávající ubytování vám nabídnou podnájemní smlouvu přesto, že ubytování splňuje všechna kritéria nájemního bydlení. Smlouva je univerzální a nemůžete do ní zasahovat. Z praxe vyplývá, že taková smlouva často zhorší vaše postavení vůči pronajímateli. Mohou v ní totiž být zakomponované pasáže, které například nevýhodně upravují podmínky výpovědi smlouvy, stanovují nepřiměřeně vysoké smluvní pokuty atd. Ačkoliv se lze domnívat, že tyto společnosti obcházejí zákon a jejich praxe by u soudu nejspíše neobstála, důrazně vám doporučujeme se takovým agenturám vyhnout.
Na co ještě byste měli dát pozor u nájemní a podnájemní smlouvy
Předávací protokol
Předávací protokol je dokument, který přesně specifikuje stav nemovitosti v době jejího předání do nájmu/podnájmu. Sepsání předávacího protokolu není při uzavření nájemní, či podnájemní smlouvy povinné. Je však velmi prospěšné jej podepsat, jelikož poslouží jako opora oběma smluvním stranám při předání bytu pronajímateli. Díky předávacímu protokolu je jasné, jaké vybavení bylo součástí nájmu/podnájmu a v jakém stavu byla nemovitost a její vybavení.
V předávacím protokolu by měl být uveden stav bytu a jeho obecný popis, mělo by zde být sepsáno vybavení bytu a jeho stav a také uveden počet klíčů, který je nájemníkovi/nájemníkům (popř. podnájemníkovi/podnájemníkům) předán při uzavření smlouvy. Dále je vhodné zde uvést stavy na měřidlech (plynoměru, elektroměru a vodoměru) včetně jejich výrobních čísel. Navíc se doporučuje pořídit fotografie (případně i videozáznam) bytu a vybavení.
Aby byl předávací protokol platný, musí zde být uvedeny (stejně jako v nájemní smlouvě) informace o účastnících nájemní smlouvy, označení nemovitosti a podpisy obou stran.
Zvyšování nájemného
Zvyšování nájemného je častou praxí ze strany pronajímatelů, má však svá zákonná pravidla a omezení.
- U smlouvy na dobu určitou:
- Nájem lze zvýšit jednou ročně, pronajímatel tak činí v nové smlouvě (výše nájemného může být potenciálně i mnohem vyšší, než v předchozím období).
- U smlouvy na dobu neurčitou:
- Každé zvýšení nájmu může pronajímatel navrhnout až po 12 měsících od předchozího zvýšení.
- Za poslední tři roky nesmí pronajímatel zvýšit nájem o více než 20 %.
- Návrh na zvýšení by měl být podán písemně. Pokud nájemce s návrhem zvýšení nesouhlasí, může se vlastník obrátit na soud, aby o zvýšení rozhodl (musí prokázat, že zvýšené nájemné odpovídá obvyklému nájemnému v dané oblasti v daném období).
- Inflační doložka:
- Jedná se o ujednání v nájemní smlouvě, které umožňuje zvýšení nájemného v důsledku inflace.
- Platná inflační doložka musí obsahovat nejméně tři body:
- datum zvýšení nájmu (opět zde platí, že nájem lze zvýšit maximálně jednou ročně),
- proces zvýšení (často ke zvýšení dochází automaticky),
- konkrétní ukazatel inflace (například Index inflace České národní banky). Pokud doložka neobsahuje konkrétní index, lze ji považovat za neplatnou.
Ubytovací smlouva
Ubytovací smlouva, neboli smlouva o ubytování, je povětšinou uzavírána v ubytování, které má krátkodobý, a tedy přechodný charakter. Jedná se například o hotely, penziony, chalupy, ale i ubytovny. V této části se budeme věnovat právě tématu ubytoven. Ubytování na ubytovnách má mít přechodný charakter, avšak v praxi zde lidé bydlí i delší dobu.
Smlouva o ubytování poskytuje ubytovaným osobám menší ochranu než ostatní typy smluv.
Výpověď smlouvy
- Smlouva o ubytování může být vypovězena ze dne na den. Výpověď může podat jak ubytovatel (pokud ubytovaný i přes výstrahu hrubě poruší smluvní povinnosti nebo dobré mravy), tak ubytovaný.
- Pokud smlouvu vypoví ubytovaný, může si ubytovatel nárokovat náhradu za vzniklou škodu. Například: pokud vypovíte smlouvu po pár dnech, když jste byli domluveni na ubytování na celý měsíc, vzniká ubytovateli škoda za zbytek sjednaného období.
Podmínky ubytování
- Ubytovatel může ve smlouvě nebo v ubytovacím řádu definovat podmínky, které omezují, nebo zcela zakazují:
- domácí zvířata na ubytovně,
- přijímání návštěv,
- využívání společných prostor.
V praxi může docházet k tomu, že ubytovatel s ubytovanými neuzavře žádnou smlouvu a ubytování je tak poskytováno neformálně. Důrazně ale doporučujeme, abyste v případě ubytování na ubytovně měli uzavřenou smlouvu o ubytování, která jasně uvádí vaše práva a povinnosti ubytovatele.