Ukončení nájmu
K ukončení nájmu může dojít z různých důvodů. Jakým způsobem může být nájem předčasně ukončen velmi často záleží na typu nájemní smlouvy – zdali se jedná o smlouvu na dobu neurčitou, nebo na dobu určitou.
Vzájemná dohoda mezi nájemcem a pronajímatelem
Nehledě na typ nájemní smlouvy a délku jejího trvání je možné, aby byl nájemní vztah ukončen na základě společné domluvy obou stran, nájemce a pronajímatele. Tato dohoda by měla být písemná a měla by obsahovat tyto náležitosti: identifikaci všech účastníků dohody, označení bytu, jehož se nájem týká, souhlasný projev vůle ukončit nájem, určení okamžiku ukončení nájmu, datum podpisu dohody a podpis dohody oběma stranami.
Vypršení lhůty, na kterou byl nájem sjednán (a její neprodloužení)
Pokud nechcete v nájmu po uplynutí nájemní smlouvy pokračovat, není nutné tuto skutečnost oznamovat pronajímateli dopředu oficiální cestou (i když je samozřejmě obvyklé vyrozumět o vašem záměru pronajímatele s předstihem).
K automatickému obnovení nájemní smlouvy dle zákona dojde, pokud nájemce pokračuje v užívání bytu po dobu alespoň tří měsíců ode dne smluvního data ukončení nájmu (pokud není ve smlouvě uvedeno jinak).
Výpověď z nájmu ze strany pronajímatele/nájemce
V obou případech platí, že výpověď musí být podána písemně a doručena druhé smluvní straně. Ve výpovědi musí být uvedeno, komu je určena, kdo ji podává, s jakým záměrem (ukončit nájem) a o jaký byt se jedná. Navíc, pokud je na straně pronajímatele, nebo nájemce více účastníků, měla by výpověď být vždy doručena všem.
Výpověď ze strany nájemce
Možnosti výpovědi ze strany nájemce se liší dle typu smlouvy.
Smlouva na dobu neurčitou
V případě smlouvy na dobu neurčitou může dát nájemce výpověď bez udání důvodu. Výpovědní doba je obvykle nejméně tři měsíce (pokud není ve smlouvě uvedeno jinak), může však být delší ve prospěch nájemce. Výpovědní lhůta se počítá od prvního dne měsíce následujícího po měsíci, v němž byla výpověď doručena pronajímateli.
Smlouva na dobu určitou
K tomu, aby mohl nájemce dát výpověď, se musí změnit okolnosti, za kterých nájem uzavíral. Tyto okolnosti vedou k tomu, že po něm nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval. Příkladem může být uzavření manželství, stěhování za prací či studiem do jiného města, pořízení vlastního bydlení, tíživá finanční situace apod. Výpovědní lhůta je potom tři měsíce a započíná prvním dnem následujícího měsíce od podání výpovědi. Pokud tedy máte tříměsíční výpovědní dobu a výpověď podáte v dubnu, výpovědní lhůta započne v květnu a nájem skončí posledního července. Ve smlouvě se však strany mohou dohodnout na jiné délce výpovědní lhůty.
Pokud pronajímatel hrubě poruší své povinnosti, může nájemce podat okamžitou výpověď, která je účinná dnem doručení pronajímateli. Žádná výpovědní lhůta zde není.
Výpověď ze strany pronajímatele
Pronajímatel může vypovědět nájemci smlouvu v tříměsíční výpovědní lhůtě, pokud nájemce hrubě porušil své povinnosti. To se týká především situací, kdy nájemce například podnajímal byt, ve kterém sám nebydlel, bez svolení pronajímatele, nebo byl odsouzen za úmyslný trestný čin. Ve velmi výjimečných případech může pronajímatel podat i okamžitou výpověď: například pokud nájemce neplatí nájemné a náklady na služby minimálně po dobu tří měsíců.
Ve všech případech musí pronajímatel vždy uvést důvod výpovědi. Nájemce může podat žalobu na určení neoprávněnosti výpovědi z nájmu a požadovat po soudu, aby důvody uvedené ve výpovědi posoudil. Tuto žalobu je možné podat ve lhůtě dvou měsíců od doručení výpovědi, po uplynutí této lhůty již nelze žalobu podat. V případě podání takové žaloby doporučujeme vyhledat právní pomoc.
Ukončení podnájmu
I v případě podnájmu existuje více možností jeho ukončení.
- Z důvodu ukončení nájmu Jedná se o jednu z hlavních nevýhod podnájmu. Pokud bydlíte v podnájmu a vašemu nájemci vyprší nájemní smlouva, kterou má uzavřenou s pronajímatelem, váš podnájem je tímto také ukončen nehledě na to, jaký termín jste si sjednali v podnájemní smlouvě. Nájemní smlouva je tedy nadřazena smlouvě podnájemní a podnájemce se jí tak také musí řídit. I z tohoto důvodu je dobré si zkontrolovat, že nájemní smlouva opravdu existuje, a zjistit termín jejího ukončení.
- Vypršením doby, na kterou byl podnájem sjednán. Pokud vypršela doba, na kterou byl podnájem sjednán, a jedna ze stran si nepřeje v podnájmu pokračovat, podnájemní vztah tím končí.
- Výpověď podnájemní smlouvy ze strany podnájemce, nebo nájemce. Podnájemní vztah je méně regulován zákonem než vztah nájemní, podnájemce je tedy zákonem méně chráněn. U podnájemních smluv lze např. uvést širší spektrum důvodů pro výpověď, výpovědní doba také může být kratší tří měsíců. Proto při uzavírání podnájemní smlouvy dbejte pečlivě na ustanovení týkající se výpovědi z podnájmu a ujistěte se, že jejich formulace pro vás není nevýhodná.
Předání bytu pronajímateli
Pokud není ve smlouvě stanoveno jinak, byt se předává pronajímateli poslední den nájmu. Při předání se počítá s běžným opotřebením bytu, jako jsou například drobné oděrky na podlahách či nábytku. Za takové opotřebení by pronajímatel neměl po nájemci žádat kompenzaci. Pokud je však byt předán s většími, závažnějšími poškozeními, pronajímatel může oprávněně žádat úhradu a případně si adekvátní částku rovnou odečíst z kauce.
Při předání bytu lze prostřednictvím předávacího protokolu ověřit stav bytu a jeho vybavení. Informace o předávacím protokolu a jeho sepsání při podpisu smlouvy naleznete ZDE.
Po předání bytu již majitel nemůže nahlásit další škody a požadovat za ně kompenzaci. Např. pokud se hodinu po předání bytu majitel ozve s tím, že v bytě našel nějaké poškození/škody, nemůže již požadovat úhradu, nebo si strhnout částku na opravu z kauce.
Kauce a její vrácení/ponechání pronajímatelem
Dle zákona se po skončení nájmu kauce ihned vrací nájemci, ve smlouvě však může být domluven i pozdější termín. Nevrácení kauce však bývá častým předmětem sporů mezi pronajímateli a nájemci.
Na sociálních sítích se můžete setkat s názorem, že v České republice se kauce automaticky nevrací. Není to pravda. Je však třeba znát svá práva a být připraven je hájit. Stává se, že pronajímatel kauci nevratí, aniž by k tomu měl zákonný důvod. Pokud jste si jisti, že jste nic neporušili, a majitel nesouhlasí s vrácením kauce, obraťte se na advokáta, potažmo na neziskové organizace zastupující migranty, které mají právní oddělení. Ve většině případů stačí dobře napsaný dopis nebo předžalobní výzva, aby byl konflikt ukončen. V krajním případě vám právník poradí, jak podat návrh k soudu, a bude vás zastupovat. Odkaz na seznam organizací pracujících s migranty naleznete na webových stránkách veřejného ochránce práv.
Pokud však došlo v průběhu trvání nájemního vztahu ke vzniku dluhů vůči pronajímateli, je pronajímatel oprávněn si tyto dluhy z kauce odečíst. Může se jednat např. o neuhrazené nájemné či neuhrazené poplatky za služby spojené s užíváním bytu. O kauci můžete přijít také v případě, že se z bytu náhle odstěhujete bez dodržení výpovědní lhůty, během které máte povinnost hradit nájem.
Pronajímatel není oprávněn strhnout z kauce opravy za škody, které vznikly v bytě během nájemního vztahu a jsou pouze „běžným opotřebením”. Pokud je však byt předán s většími, závažnějšími poškozeními, může pronajímatel oprávněně žádat úhradu a případně si adekvátní částku rovnou odečíst z kauce. V tomto případě je důkazní břemeno na pronajímateli, který musí škodu prokázat na základě předávacího protokolu, který ideálně doplní fotografiemi pořízenými v den předání nebo výpovědí svědků.
Pokud vám pronajímatel odmítá kauci vrátit, nebo vám ji vrátí jen částečně, můžete si od něj vyžádat přesný a podrobný soupis odečtů z kauce, např. včetně předložení účtenek za objednané opravy či nákup zničeného majetku.
Dle zákona nelze v nájemní smlouvě předem plošně stanovit, že určitá část kauce nebude vratná či že se použije na konkrétní účely (např. výmalbu). Lze ovšem ve smlouvě stanovit, že nájemce při ukončení nájmu byt na své náklady vymaluje. Nejedná se o nepřiměřené ustanovení, protože nájemce má povinnost malovat byt v rámci běžné údržby bytu. Záleží však také na délce nájemního vztahu. Čím delší dobu jste v nájmu, tím větší je pravděpodobnost, že budete muset byt vrátit vymalovaný. Pokud změníte barvu zdí, musíte je před odchodem vymalovat na původní barvu.
Kauce ze zákona podléhá úročení. Pokud není výše úroků smluvně stanovena, platí pronajímatel nájemci (nebo nájemce podnájemci) „obvyklé úroky požadované za úvěry, které poskytují banky v místě bydliště nebo sídla dlužníka v době uzavření smlouvy”. Obecně lze říci, že půjde o 4–16 % ročně. V praxi se toto ustanovení zákona příliš nevyužívá, nájemce často úroky z jistoty nevyžaduje, nelze ho však smluvně vyloučit. Pokud jste tedy platili vysokou kauci a v bytě jste bydleli dlouho, určitě se vyplatí poradit se s odborníkem ohledně výše úroku, na který máte právní nárok, a ten požadovat po pronajímateli. Může se jednat o poměrně vysokou částku.
Ukončení smlouvy o ubytování
Smlouva o ubytování může být ukončena několika způsoby.
- Vypršením lhůty ve smlouvě: Pokud vám ubytovatel odmítne prodloužit smlouvu, končí ubytování posledním dnem uvedeným ve smlouvě.
- Předčasným ukončením ze strany ubytovatele, nebo ubytovaného: Smlouva o ubytování toto umožňuje v podstatě ze dne na den. Ubytovatel může předčasně ukončit ubytování především, pokud ubytovaný hrubě porušuje ubytovací řád, neplatí poplatky za ubytování apod. Je však nutné, aby ubytovaný nejdříve obdržel výstrahu (stačí i slovní). Ubytovaný může také předčasně ukončit smlouvu o ubytování, avšak ubytovatel si může nárokovat ušlý zisk, který mu předčasným ukončením ubytování vznikne.