Подписав договор, вы обязаны будете его соблюдать — даже если не понимали, неправильно понимали текст, условия невыгодны для вас или вы не можете их выполнить. Поэтому первое и главное правило: не подписывайте то, чего не понимаете! 

Получив проект договора, попросите владельца дать вам время на его изучение и посоветуйтесь со знакомыми, которые хорошо владеют чешским, ориентируются в вопросах аренды и могут пояснить вам, какие условия там содержатся. Также вы можете обратиться в некоммерческую организацию, которая помогает мигрантам — например, к нам в Ассоциацию по вопросам интеграции и миграции (Sdružení pro integraci a migraci). Список других подобных организаций найдете на сайте омбудсмена.

Договор аренды

Договор аренды (nájemní smlouva) должен содержать все перечисленные элементы:

1. Информация о сторонах договора
   В договоре должны быть указаны имя и фамилия (или название, если это юридическое лицо) арендодателя, имя и фамилия арендатора, адреса обеих сторон, в случае с физическими лицами — даты рождения или идентификационные номера (rodná čísla), в некоторых случаях — номера паспортов. Также стоит указать контактные данные (адреса электронной почты, номера телефонов и т. д.). Помните, что вы обязаны уведомлять арендодателя обо всех лицах, включая членов семьи, которые будут жить с вами, чтобы он мог правильно установить авансовые платежи за коммунальные услуги. Если вы не живете в квартире, сдать ее в субаренду можете только с разрешения арендодателя.
2. Идентификация предмета аренды
   В договоре аренды должна содержаться информация о недвижимости (адрес, этаж, количество комнат, площадь) и данные из Земельного кадастра. Перед подписанием договора рекомендуем проверить на сайте кадастра, действительно ли данный объект принадлежит тому, с кем вы планируете подписать договор и убедиться в том, что это — жилое помещение. Помните, что если владелец еще не записан в кадастре, договор аренды не будет действительным.
3. Размер и порядок внесения арендной платы
   В договоре должны быть указаны размер арендной платы и сроки ее оплаты. Обычно аренда оплачивается на месяц вперед, не позднее даты, зафиксированной в договоре. Также должны быть указаны размер депозита (кауце) и порядок его возврата по окончании аренды. Стандартно депозит равен арендной плате за 1 месяц, максимально допустимый размер — 3 арендных платы. В договоре также должен быть зафиксирован ежемесячный платеж за коммунальные услуги с указанием того, что в него входит. Существует два варианта: паушальный платеж (владелец не обязан возвращать вам переплату и не может хотеть от вас компенсации недоплаты по итогам года) и авансовые платежи (раз в год владелец обязан предоставить вам перерасчет на основании данных о реальном потреблении и вернуть переплату или попросить вас компенсировать недоплату). Детальную информацию об этом найдете здесь. 
4. Срок аренды
   Важно указать в договоре промежуток времени, на который квартира сдается в аренду. Если не указано иное, договор автоматически является бессрочным, что не очень распространено. В большинстве случаев вы будете сталкиваться с договорами на определенный срок, обычно на год, но все чаще встречаются предложения на менее продолжительный период. Такой договор может быть продлен, но это не гарантировано.
5. Окончание аренды
   Законные способы окончания договора аренды мы детально рассмотрели здесь.
6. Права и обязанности сторон
   Права и обязанности арендодателя и арендатора регулируются Гражданским кодексом, которому должна соответствовать эта часть договора.

Права и обязанности арендодателя

• Передать квартиру в пользование арендатору — предполагается передача в соответствующем состоянии и с ключами.
• Обеспечить оказание услуг — договор аренды должен содержать перечень услуг, которые должен обеспечивать владелец. Если этой информации в нем нет, подразумевается обеспечение оказания обязательных услуг, перечень которых зависит от типа квартиры и ее индивидуальных параметров. В общем случае к ним относятся водоснабжение, отведение сточных вод, включая чистку канализации, отопление, вывоз мусора, освещение и уборка общих пространств, обеспечение приема теле- и радиосигнала, эксплуатация и очистка дымоходов, эксплуатация лифта.
• Раз в год произвести перерасчет за коммунальные услуги и предоставить его результат арендатору. Если стороны договорились об оплате в формате авансовых платежей, арендодатель должен вести учет всех полученных сумм, а раз в год пересчитать их с учетом реального потребления и либо вернуть переплату, либо получить от арендатора недоплату. 
• Содержать объект в состоянии, пригодном для использования арендатором.
• Дать арендатору возможность работать или осуществлять предпринимательскую деятельность в квартире и содержать в ней домашних животных. По закону нельзя запретить жильцам держать в квартире животных, а значит — и внести соответствующий пункт в договор (этот пункт не был бы действительным). Но на практике мы сталкиваемся с нежеланием владельцев терпеть чужих питомцев в квартире. Если вы решите завести животное, несмотря на несогласие владельца, он может не продлить вам договор аренды. Рекомендуем попытаться договориться заранее, до подписания договора.

Права и обязанности арендатора

• Внесение изменений в квартиру — в соответствии с Гражданским кодексом по окончании аренды арендатор должен вернуть объект владельцу в исходном состоянии (с поправкой на естественный износ). Из этого следует, что арендатор не имеет права без согласия владельца производить значительные изменения в квартире: ремонт, перепланировку и т. д. Если вы договоритесь с владельцем об изменениях, настоятельно рекомендуем оформить договоренность письменно и подписать ее с обеих сторон. Если арендатор произведет изменения без согласия владельца, тот может требовать вернуть квартиру в исходное состояние или настаивать на финансовой компенсации. Если арендатор по требованию владельца не вернет квартиру в исходное состояние, владелец имеет право немедленно расторгнуть с ним договор. Владелец не может запретить арендатору вносить мелкие корректировки: перекрасить стены в другой цвет, вбить в стену гвоздь и т. п. Но при передаче квартиры обратно по окончании аренды имеет право требовать устранения изменений: покрасить в исходный цвет, заделать отверстия. 
• Мелкий ремонт — закон устанавливает, что арендатор оплачивает мелкий ремонт, который необходимо провести в квартире. Речь идет, например, о ремонте пола, дверей, унитаза, умывальника, кухонной плиты, котла. Полный перечень того, что считается мелким ремонтом, найдете на сайте Právo pro všechny. Если речь идет о ремонте, которого нет в упомянутом списке, то арендатор также обязан его оплатить в случае, если стоимость не превышает 1000 крон. Общая стоимость мелкого ремонта не должна превысить 100 крон за м² площади квартиры. Более дорогие ремонтные работы оплачивает арендодатель. 
• Визиты арендодателя — арендатор обязан дать арендодателю возможность посетить квартиру с целью контроля или ремонта при условии, что был уведомлен об этом заранее. 
• Сдача в субаренду — арендатор обязан сообщать арендодателю обо всех лицах, включая родственников, которые будут жить с ним в квартире, с целью пересчета авансовых платежей за коммунальные услуги. Если арендатор не живет в квартире, он может сдать ее в субаренду только с согласия владельца. Согласие не требуется в случае сдачи в субаренду комнаты в квартире, где проживает арендатор.

7. Подписание договора и дата его вступление в силу
   Договор должен быть подписан обеими сторонами (арендодатель/арендодатели и арендатор/арендаторы) и в нем должна быть указана дата вступления в силу. Как правило, договор подписывается в нескольких экземплярах (один и тот же договор несколько раз): по одному для арендодателя, арендатора и других участников.

Договор субаренды 

Договор субаренды (podnájemní smlouva) — это юридический документ, регулирующий отношения между арендатором (лицом, которое не является владельцем квартиры и арендует ее) и субарендатором (лицом, которое арендует объект или его часть у арендатора). Такой договор может быть заключен, например, в случае совместного проживания в квартире людей, которые не приходятся друг другу родственниками и договорились вместе снимать жилье с целью снижения расходов. К содержанию договора субаренды нет формальных законных требований — оно зависит от договоренности между арендатором и субарендатором. Несмотря на это, мы рекомендуем включить в него такие же ключевые пункты, как в договор аренды.

Основные элементы договора субаренды:

1. Идентификация сторон
   Договор должен содержать имена и фамилии, адреса и контакты всех его сторон: арендатора/арендаторов и субарендатора/субарендаторов.
2. Описание недвижимости
   В договоре должен быть указан точный адрес и описание квартиры или ее части, которая является предметом субаренды. В нем также должно быть перечислено оборудование, которое является предметом аренды (мебель, техника и т. п.).
3. Продолжительность субаренды
   В договоре должно быть указано, когда субаренда начинается и заканчивается. Если договор заключается на определенный срок (smlouva na dobu určitou), нужно описать также условия его продления и расторжения.
4. Условия оплаты
   В договоре нужно зафиксировать как размер субарендной платы, так и сроки и способ ее внесения. Также там должно быть расписано, что включено в стоимость (например, платежи за газ и электричество).
5. Права и обязанности сторон
   Обязанности арендатора и субарендатора должны быть описаны в договоре как можно более подробно и прозрачно, включая такие ситуации, как обслуживание и ремонт.
6. Условия окончания договора
   Срок, за который должно быть подано уведомление (výpovědní lhůta), способ его подачи (например, исключительно в письменном виде) и основания для расторжения должны быть указаны в договоре.
7. Депозит (кауце)
   В договоре должны быть указаны размер депозита, условия его использования на протяжении субаренды и возврата по ее окончании.

Субаренда подобна аренде, но есть несколько отличий:

1. Главным отличием между договорами аренды и субаренды является то, что договор субаренды зависим от действительности договора аренды. Если договор аренды заканчивается, автоматически заканчивается и договор субаренды. Поэтому рекомендуем тщательно проверить, что договор аренды действительно существует, и узнать срок его окончания. 
2. В договоре субаренды могут быть прописаны ограничения, касающиеся ведения предпринимательской деятельности в квартире, количества человек, живущих в ней, или содержания животных. В договор аренды их включить нельзя. 
3. Если арендатор не проживает в квартире на постоянной основе, ему нужно получить разрешение арендодателя на сдачу в субаренду всего объекта или его части. Разрешение должно быть письменным, поэтому вы можете попросить его предъявить. Такое согласие не требуется, если арендатор живет в квартире и сдает ее часть. В обоих случаях рекомендуем проверить, кто является владельцем квартиры, на сайте Земельного кадастра. Больше информации найдете тут. 
4. В случае субаренды вам нужно будет получить согласие владельца на то, чтобы использовать данный адрес как адрес постоянного проживания (trvalé bydliště). 

Тщательно проконтролировать содержание договора субаренды перед подписанием еще важнее, чем в случае с договором аренды. Любые противозаконные положения в нем (например, необоснованные штрафы, сокращение срока уведомления о расторжении договора в ущерб арендатору) не будут автоматически являться недействительными! Обратите внимание также на то, что некоторые агентства-посредники предложат вам договор субаренды, несмотря на то, что объект соответствует всем критериям для сдачи в аренду. Договор является универсальным, вы не можете его менять. Опыт показывает, что такой договор часто ухудшает ваше положение по отношению к арендодателю. В нем могут содержаться пункты, которые, например, регулируют условия расторжения договора так, что они становятся невыгодными для вас, устанавливают необоснованно высокие штрафные санкции и т. д. Хотя может показаться, что такие агентства обходят закон, и с ними можно бороться через суд, мы настоятельно рекомендуем их избегать.

На что еще обратить внимание 

Протокол приема – передачи квартиры

Протокол описывает состояние квартиры в момент начала аренды или субаренды. Составлять его не обязательно, но очень полезно — он будет служить поддержкой для обеих сторон при передаче квартиры обратно по окончании аренды. Из акта приема-передачи становится ясно, как была оборудована  квартира на момент начала и окончания аренды или субаренды, в каком состоянии находились объект в целом, мебель и техника.

Протокол должен содержать общее описание состояния квартиры и ее обстановки, а также количество ключей, которые передаются арендатору/субарендатору. Также в нем стоит указать показания счетчиков (газа, электричества, воды) на момент начала/окончания аренды или субаренды, и их серийные номера. Рекомендуем делать фотографии или видео квартиры и ее обстановки при заселении и выселении. Чтобы протокол был действителен, в нем (как и в договоре аренды) должны содержаться данные сторон, информация об объекте и подписи.

Увеличение арендной платы

Увеличение арендной платы является распространенной практикой со стороны арендодателей, но в этом процессе есть свои законные правила и ограничения.

• У срочного договора:
  • Арендную плату можно повысить раз в год, арендодатель делает это в новом договоре (таким образом цена потенциально может быть намного выше, чем в предыдущий период).
•  У бессрочного договора:
  • Арендодатель может предлагать повышение не ранее, чем через 12 месяцев после предыдущего. 
  • Арендодатель не может увеличить арендную плату больше чем на 20% за последние 3 года. 
  • Предложение о повышении арендной платы должно быть подано в письменном виде. Если арендатор с ним не согласится, владелец может обратиться в суд, чтобы тот принял решение о повышении (ему придется доказать, что повышенная арендная плата отвечает типичной для данной области в текущем периоде).
• Корректировка стоимости аренды на инфляцию (Inflační doložka):
  • Это пункт в договоре аренды, который позволяет повышать арендную плату в связи с инфляцией.
  • Чтобы повышение было законным, должны выполняться три условия: 
    • указана дата увеличения арендной платы (тут также действует условие, что поднять цену можно максимум раз в год);
    • описан процесс изменения стоимости (часто повышение происходит автоматически); 
    • указан конкретный показатель инфляции (например, индекс Чешского национального банка). В противном случае данный пункт договора может считаться недействительным.

Договор о проживании

Договор о проживании (ubytovací smlouva, smlouva o ubytování) чаще всего заключается в объектах, предназначенных для краткосрочного проживания: отелях, пансионах, дачах, общежитиях. Этот раздел посвящен общежитиям (ubytovny), которые должны бы быть временным жильем, но на практике люди часто живут там на постоянной основе. 

Договор о проживании обеспечивает жильцам меньшую степень защиты, чем остальные типы договоров.

Расторжение договора:

• Договор о проживании может быть расторгнут со дня на день. Инициатором может быть как арендодатель (например, если жилец, несмотря на предупреждение, грубо нарушал условия договора или правила объекта), так и арендатор. 
• Если договор расторгает арендатор, арендодатель может потребовать компенсацию за возникший ущерб. Например, если вы договоритесь о проживании в течение полного месяца, а через несколько дней расторгнете договор, он вправе просить компенсацию за остаток оговоренного периода.

Условия проживания:

В договоре или правилах проживания могут содержаться ограничения или полный запрет на: 

На практике оператор может не заключить с жильцами никакого договора, предоставляя им жилье неофициально. Однако мы настоятельно рекомендуем заключить договор о проживании в общежитии, в котором будут четко прописаны ваши права и обязанности оператора жилья.