Окончание аренды

Договор аренды может быть расторгнут по разным причинам. Порядок досрочного расторжения часто зависит от того, какой договор был заключен: срочный или бессрочный.

Договоренность между арендатором и арендодателем

Вне зависимости от типа договора аренды и его продолжительности всегда есть возможность расторгнуть отношения досрочно по соглашению сторон. Такая договоренность должна быть оформлена в письменном виде и содержать данные сторон, спецификацию квартиры, которая сдавалась в аренду, согласие на прекращение аренды, уточнение момента окончания договора, дату и подписи обеих сторон.

Истечение срока действия договора (и его непродление)

Если вы не хотите продолжать арендовать квартиру по истечении срока действия договора, не обязательно уведомлять арендодателя об этом заблаговременно официальным путем (но считается нормой сообщить ему о своих намерениях заранее). 

По закону договор аренды автоматически обновляется в случае, если арендатор продолжает пользоваться квартирой как минимум 3 месяца от договорной даты окончания аренды (если в договоре не указано иное).

Расторжение договора по инициативе арендодателя/арендатора

В обоих случаях одна сторона должна вручить второй письменное уведомление о своем намерении расторгнуть договор (на чешском это называется podát výpověď). В уведомлении должно быть указано, кому оно предназначено, кто его подает, с каким намерением (расторгнуть договор аренды), о какой квартире идет речь. Если на стороне арендодателя или арендатора более одного участника, уведомление должно быть вручено всем.

Расторжение договора по инициативе арендатора

Возможности расторжения договора по инициативе арендатора зависят от типа договора.

Бессрочный договор (smlouva na dobu neurčitou)

В этом случае арендатор может расторгнуть договор без указания причин. Срок, в течение которого он обязан будет продолжать платить за аренду (výpovědní doba) обычно составляет 3 месяца (если в договоре не указано иного), но он может быть большим в пользу арендатора. Этот срок начинает отсчитываться от первого дня месяца, следующего за месяцем, в котором уведомление было доставлено арендодателю (например, при вручении уведомления 8.10 — с 1.11).

Срочный договор (smlouva na dobu určitou)

Условием для досрочного расторжения такого договора является изменение обстоятельств, при которых он был заключен. Это изменение ведет к тому, что от арендатора нельзя требовать, чтобы он продолжал арендовать квартиру. Примеры таких ситуаций: вступление в брак, предложение работы или поступление в учебное заведение в другом городе, покупка жилья, сложное финансовое положение и т. п. Срок, в течение которого арендатор обязан будет продолжать оплачивать аренду, — 3 месяца, он отсчитывается от первого дня месяца, следующего за месяцем, в котором уведомление было доставлено арендодателю. Если вы подадите уведомление о расторжении договора в апреле, срок начнет отсчитываться с 1 мая и аренда закончится в последний день июля. Стороны могут договориться о другой продолжительности данного периода перед началом аренды и зафиксировать ее в договоре. Если арендодатель грубо нарушит условия договора, арендатор может подать заявление о безотлагательном расторжении договора, которое вступит в силу в день вручения арендодателю. В данном случае срок, в течение которого арендатор продолжает вносить оплату за квартиру (výpovědní lhůta) не применяется.

Расторжение договора по инициативе арендодателя

Арендодатель может расторгнуть договор в одностороннем порядке с предупреждением за 3 месяца, если арендатор грубо нарушил условия договора. Это касается в первую очередь ситуаций, когда арендатор, например, сдавал в субаренду квартиру, где сам не жил, без согласия арендодателя, или был осужден за умышленное уголовное преступление. В исключительных случаях арендодатель может расторгнуть договор моментально, не соблюдая срок предупреждения об окончании аренды: например, если арендатор не платил за аренду и коммунальные услуги минимум 3 месяца. Во всех случаях арендодатель обязан указать причину расторжения договора. Арендатор может подать иск о признании уведомления о расторжении договора аренды необоснованным и попросить суд оценить причины, указанные в нем. Иск нужно подать до 2 месяцев от получения уведомления, по истечении срока это невозможно. Если вы решите подать иск, рекомендуем заручиться юридической поддержкой.

Окончание субаренды

И в случае с субарендой есть несколько вариантов расторжения договора.

• По окончании договора аренды. Речь идет об одном из самых существенных недостатков субаренды. Если у того, кто сдает вам квартиру в субаренду, истечет договор аренды, заключенный с арендодателем, ваша субаренда тоже будет окончена, несмотря на срок, указанный в договоре. Договор аренды имеет преимущество перед договором субаренды, и субарендатор обязан его соблюдать. По этой причине не лишним будет проверить, существует ли договор аренды, и выяснить, когда он закончится.
• По окончании договора субаренды. Если истек срок, на который вы заключили договор субаренды, и одна из сторон не хочет продолжать, субаренда заканчивается.
• Расторжение договора субаренды арендатором или субарендатором. Субаренда меньше регулируется законом, чем аренда, поэтому субарендатор менее защищен. В договоре субаренды можно, например, указать расширенный перечень причин его расторжения, срок предупреждения об окончании аренды также может быть меньше 3 месяцев. Поэтому при подписании договора субаренды внимательно изучите пункты, касающиеся расторжения, и убедитесь, что их формулировка не является для вас невыгодной.

Передача квартиры арендодателю

Если в договоре не указано иного, квартира передается арендодателю в последний день аренды. При передаче не учитывается естественный износ квартиры, например, мелкие царапины на полу или мебели. За такой износ арендодатель не должен требовать компенсации. Если же квартира передается с более серьезными дефектами, арендодатель может обосновано попросить за них заплатить или вычесть соответствующую сумму из депозита (кауце). 

При передаче квартиры можно с помощью протокола передачи проверить состояние квартиры и всего, что в ней находится. Информацию о протоколе и его составлении найдете здесь. После того, как владелец принял квартиру, он не может сообщать арендатору об обнаруженных дефектах и требовать компенсации. Например, если через час после передачи квартиры владелец выйдет на связь с информацией о том, что нашел в квартире какие-то повреждения, он уже не может требовать их оплатить или вычитать эту сумму из депозита. 

Депозит и его возврат/удержание арендодателем

В соответствии с законом по окончании аренды депозит должен быть немедленно возвращен арендатору, но в договоре может быть оговорен и более поздний срок. То, что депозит не возвращают — частая причина споров между арендодателями и арендаторами.   

В социальных сетях вы можете встретить мнение, что в Чехии депозит никому не возвращают. Это неправда — нужно знать свои права и быть готовым их отстаивать. Иногда арендодатели не возвращают депозит без законных на то оснований. Если вы уверены, что ничего не нарушили, а владелец не соглашается вернуть депозит, обратитесь к юристу, например, в некоммерческую организацию, помогающую мигрантам и имеющую юридическое отделение. В большинстве случаев достаточно хорошо написанного письма или досудебного уведомления, чтобы конфликт был исчерпан. В крайнем случае юрист подскажет, как подать заявление в суд, и будет вас представлять. Список организаций, работающих с мигрантами, найдете на сайте омбудсмена. 

Если вы задолжали арендодателю (например, не внесли арендную плату или платежи за коммунальные услуги), он имеет право вычесть эти суммы из депозита. Вы можете лишиться депозита также в случае, если съедете из квартиры, не соблюдая срок предупреждения об окончании аренды (výpovědní lhůta).

Арендодатель не имеет права вычесть из депозита компенсацию за ущерб, нанесенный квартире, при условии, что тот соответствует естественному износу. Но если квартира возвращена с более серьезными повреждениями, арендодатель может законно требовать компенсации, в том числе — вычесть адекватную сумму из кауце. В этом случае обязанность доказывать лежит на арендодателе, которому придется подтвердить ущерб с помощью протокола передачи, в идеале — дополненного фотографиями, сделанными в день передачи квартиры, или свидетельскими показаниями.

Если арендодатель отказывается возвращать депозит или вернул его частично, вы можете требовать от него предоставления точного и подробного перечня вычетов из кауце, включая предъявление чеков за покупку мебели взамен поврежденной или оплату ремонта. 

По закону нельзя заранее указать в договоре аренды, что определенная часть депозита является невозвратной или будет использована на конкретные цели (например, покраску). Но можно написать, что арендатор по окончании срока действия договора за свой счет покрасит квартиру. Это не будет считаться необоснованным положением, поскольку арендатор обязан красить квартиру в рамках ее нормального содержания. Однако это также зависит от срока аренды. Чем дольше вы живете в квартире, тем выше вероятность того, что ее нужно будет покрасить перед возвратом. Если вы перекрашивали стены, им нужно будет вернуть исходный цвет. По закону на депозит начисляются проценты. Если размер процентной ставки не установлен в договоре, арендодатель платит арендатору (или арендатор субарендатору) «обычный процент, взимаемый по кредитам, предоставляемым банками в месте, где проживает или находится заемщик на момент заключения договора». В общем случае речь идет о 4-16% в год. На практике это положение закона используется не слишком часто, арендаторы не требуют выплаты процентов, но это нельзя исключить из договора. Если вы вносили большой депозит и жили в квартире долго, есть смысл проконсультироваться со специалистом на тему ставки, на которую имеете законное право, и требовать от арендодателя уплаты процентов. Речь может идти о достаточно большой сумме.

Окончание договора о проживании

Такой договор может быть расторгнут несколькими способами. 

• Истечением срока действия. Если арендодатель или вы не хотите продлевать договор, аренда завершается в последний день срока его действия.
• Досрочным расторжением со стороны арендодателя или арендатора. Такой тип договора позволяет разорвать отношения фактически со дня на день. Оператор жилья может расторгнуть договор на основании того, что жилец грубо нарушает правила, не платит за аренду и т. д. Жилец обязательно должен сначала получить предупреждение (достаточно устного). Жилец также может досрочно разорвать договор о проживании, но оператор вправе требовать компенсации упущенной выгоды, которая из-за этого возникнет.