Коли ви підписуєте договір, ви зобов’язуєтеся виконувати зазначені в договорі умови, навіть якщо ви неправильно або погано його зрозуміли, умови виявилися невигідними для вас чи ви не можете їх виконувати. Тому тут діє перше й загальне правило: не підписуйте те, чого не розумієте!

Коли ви отримаєте проєкт договору, попросіть у власника час на роздуми й обговоріть договір зі знайомими, які добре знають чеську мову, розуміються на проблематиці й можуть вам його роз’яснити. Або ж зверніться до неприбуткових організацій, які допомагають мігрантам, наприклад, як наша Асоціація з питань інтеграції та міграції. Перелік інших організацій, які працюють із мігрантами, ви знайдете на сайті Омбудсмена.

Договір оренди 

Договір оренди повинен містити всі згадані нижче обов’язкові пункти.

1. Інформація про сторони договору
   У договорі повинно бути вказано ім’я або специфікації орендодавця та орендаря/орендарів, адреса або місце постійного проживання всіх сторін, а якщо це особи, то також їхні ідентифікаційні номери або дати народження, а за нагоди й номери внутрішніх паспортів. Також може бути доцільним вказати контактну інформацію (електронну пошту, номер телефону тощо). Пам’ятайте, що як орендар ви зобов’язані повідомити орендодавця про всіх інших осіб, зокрема близьких осіб, які проживатимуть разом із вами у квартирі для збільшення розміру авансових платежів за послуги. Якщо ви самі не проживаєте у квартирі і здаєте її в суборенду іншим особам, ви можете здійснювати це лише за згодою орендодавця.
2. Найменування нерухомості та предмет оренди
   У договорі оренди повинні бути вказані дані про нерухомість (адреса, поверх, точне планування, площа квартири), і дані із Земельного кадастру. Перед підписанням договору слід перевірити в Земельному кадастрі, чи ця нерухомість дійсно належить особі, з якою ви підписуєте договір оренди, і чи є вона житловою. Майте на увазі, що якщо новий власник нерухомості ще не внесений до Земельного кадастру, договір оренди не буде дійсним.
3. Оплата орендної плати, а також способи її оплати
   Договір повинен містити розмір орендної плати та термін її оплати. Зазвичай орендну плату сплачують на місяць наперед і не пізніше терміну, зазначеного в договорі. У договорі також має бути вказана сума застави, що підлягає поверненню, і термін її повернення після завершення оренди. Зазвичай розмір застави становить одну місячну орендну плату, її максимальний розмір — три місячні орендні плати. Якщо в орендну плату включені платежі за енергоносії, вони завжди повинні бути чітко визначені й детально розписані в договорі. Адже є велика різниця між паушальним платежем за енергоносії (орендодавець не зобов’язаний повертати вам переплату й не може вимагати від вас доплати) й авансовим (орендодавець зобов’язаний на основі щорічного розрахунку або повернути вам переплату, або попросити вас сплатити недоплату). Більше про це ви можете прочитати ТУТ.
4. Завершення/припинення оренди
   У договорі оренди важливо вказати строк, на який погоджується оренда. Якщо не вказано інше, договір автоматично вважається безстроковим, що не є звичною практикою. Здебільшого вам траплятиметься строковий договір на один рік, але бувають договори й на коротший строк. Строковий договір може бути, але може й не бути продовжений на наступний період.
5. Завершення/припинення оренди
   Регульовані способи припинення орендних відносин ми більш детально розглянемо ТУТ.
6. Права та обов’язки орендодавця та орендаря
   Права та обов’язки орендодавця та орендаря визначені в Цивільному кодексі, який повинен регулювати цю частину договору.

Права та обов’язки орендодавця

• Передання квартири в користування орендареві — передбачається, що квартира буде передана в належному стані та з ключами.
• Надання послуг — договір оренди повинен містити перелік послуг, які надає орендодавець. Якщо договір не містить такої інформації, то передбачається надання необхідних послуг, але їх точний перелік залежить від типу квартири та її індивідуальних особливостей. Загалом, до необхідних послуг входить водопостачання, водовідведення, зокрема очистка резервуарів, теплопостачання, вивезення комунального сміття, забезпечення прийому радіо- і телетрансляції, експлуатація та очищення димоходів або експлуатація ліфта
• Ведення розрахунків — якщо договірні сторони домовилися про оплату за енергоносії орендодавцю авансовими платежами, орендодавець повинен належним чином вести розрахунки та надавати доступ до них орендареві
• Підтримувати нерухомість у стані, придатному для використання орендарем.
• Уможливити орендареві у квартирі працювати (або вести підприємницьку діяльність) і тримати тварину. Згідно із законом, орендодавець не може заборонити орендарю тримати тварину у квартирі, навіть прописавши це в договорі оренди (такий пункт не буде чинним). Однак на практиці ми стикаємося з небажанням орендодавців толерувати тварину у квартирі. Якщо ви попри незгоду орендодавця вирішите тримати тварину у квартирі, орендодавець може не продовжити ваш договір. Тому ми рекомендуємо заздалегідь обговорити з орендодавцем можливість тримати тварину у квартирі.

Права та обов’язки орендаря

• Зміни у квартирі — згідно із Цивільним кодексом, орендар після завершення оренди зобов’язаний повернути квартиру власнику в її первісному стані (нормальний знос не враховується). Із цього логічно випливає, що орендар не має права без згоди власника здійснювати у квартирі значні зміни, такі як будівельні роботи, перебудова тощо. Якщо ви домовитеся з власником про якісь значні зміни, ми наполегливо рекомендуємо вам закріпити цю домовленість у письмовій формі з підписами обох сторін. Якщо орендар усе ж таки здійснив зміни без згоди орендодавця, власник може вимагати від нього повернути квартиру до первісного стану або виплатити фінансову компенсацію. Крім того, якщо орендар на вимогу власника не поверне квартиру до первісного стану, власник має право негайно розірвати з ним договір. Водночас власник не може заборонити орендарю робити незначні зміни у квартирі, зокрема, фарбувати її в інший колір, забивати цвяхи в стіни тощо. Однак він може вимагати, щоб квартира була повернута до первісного стану (пофарбувати її назад у первісний колір або зашпаклювати дірки в стінах).
• Дрібні ремонтні роботи — у разі орендованого житла закон передбачає, що орендар оплачуватиме дрібні ремонтні роботи, які буде необхідно здійснити в помешканні в процесі оренди. Йдеться, наприклад, про ремонт підлог, дверей, туалетів, умивальників, кухонних плит та ремонт котлів. Повний перелік дрібних ремонтних робіт розміщений на порталі Право для всіх. Якщо йдеться про ремонтні роботи, які не зазначені в попередньому переліку, але вартість яких не перевищує 1 000 CZK, то орендар також зобов’язаний їх оплатити. Загальна сума за дрібні ремонтні роботи не повинна перевищувати 100 CZK/m2 площі квартири. Дорожчі ремонтні роботи оплачує орендодавець.
• Відвідування квартири орендодавцем — орендарі зобов’язані уможливити орендодавцю вхід до квартири для перевірки або ремонту. Однак їх мають заздалегідь повідомити про візит.

7. Здавання в суборенду іншим особам — орендар зобов’язаний повідомити орендодавця про всіх інших осіб, зокрема і близьких осіб, які проживатимуть разом із ним у квартирі для збільшення розміру авансових платежів за послуги. Якщо сам орендар не проживає у квартирі і здає її в суборенду іншим особам, він може здійснювати це лише за згодою орендодавця. Згода власника йому не потрібна в разі здавання в суборенду кімнат у квартирі, де він сам проживає.
8. Підписання договору та дата, коли він набуває чинності. Договір повинен бути підписаний обома сторонами (орендодавцем/ями та орендарем/ями) і в ньому має бути зазначена дата, з якої він набуває чинності. Зазвичай підписують декілька примірників договору (один і той самий договір декілька разів), водночас один примірник залишається в орендаря, а інший — в орендодавця (та в будь-яких інших сторін).

Договір суборенди 

Договір суборенди — це правовий документ, який регулює відносини між орендарем (особою, яка винайняла квартиру, і не є власником квартири) та суборендарем (особою, яка орендує квартиру в орендаря). Такий договір може бути укладений, наприклад, у разі співмешкання.

До договору суборенди не висуваються конкретні законодавчі вимоги, а це означає, що його зміст залежить від домовленості між орендарем і суборендарем. Однак ми рекомендуємо, щоб він містив ті саме ключові обов’язкові пункти, що й договір оренди.

Головні обов’язкові пункти договору суборенди:

1. Ідентифікація сторін
   Договір повинен містити імена, адреси та контактну інформацію всіх залучених сторін, тобто орендаря/орендарів та суборендаря/суборендарів.
2. Опис нерухомості
   У договорі має бути чітко вказана точна адреса та опис квартири або її частини, яка є предметом суборенди. Водночас у ньому має бути специфіковно устаткування, яке є складовою суборенди.
3. Строк суборенди
   У договорі має бути зазначено, коли починається і закінчується суборенда. Якщо йдеться про строковий договір, у ньому мають бути зазначені умови його продовження та завершення.
4. Вартість суборенди та спосіб її оплати
   Суборендна плата повинна бути чітко визначена в договорі, включно з термінами та способом оплати. У договорі також має бути зазначено, що входить у вартість суборенди (наприклад, платежі за енергоносії).
5. Права та обов’язки сторін
   Обов’язки орендаря і суборендаря повинні бути прописані в договорі якомога чіткіше й детальніше, включно з такими ситуаціями, як догляд за квартирою і ремонтні роботи.
6. Умови розірвання договору
   Строк попередження та підстави для розірвання договору мають бути чітко прописані в договорі. У договорі також має бути зазначено, як має здійснюватися повідомлення про розірвання договору, наприклад, у письмовій формі.
7. Застава та платежі
   У договорі має бути зазначений розмір застави та умови її використання або повернення.

Відносини суборенди багато в чому схожі на відносини оренди, проте є кілька відмінностей:

• Головна відмінність між договором оренди та суборенди полягає в тому, що договір суборенди є залежним від чинності договору оренди. Якщо договір оренди завершується, то договір і суборенди автоматично завершується. Тому ми радимо вам ретельно перевірити, чи дійсно є договір оренди й коли завершується строк його дії.
• Договір суборенди може містити обмеження щодо ведення підприємницької діяльності, кількості осіб, які проживають у квартирі, або утримання тварин, чим він відрізняється від договору оренди, де такі обмеження неможливі.
• Якщо орендар не мешкає у квартирі постійно, йому необхідна згода орендодавця на здавання квартири або її частини в суборенду. Згода повинна бути письмовою, тож ви можете попросити орендаря показати її. Така згода не потрібна орендареві, якщо він сам проживає у квартирі й лише здає її частину в суборенду. В обох випадках ми рекомендуємо вам перевірити власника в Земельному кадастрі. Більше інформації ви знайдете ТУТ.
• У суборенді вам потрібна згода власника в разі, якщо ви хочете за адресою квартири зареєструвати адресу постійного місця проживання.

Тому придивлятися до змісту договору суборенди є ще важливішим, ніж до договору оренди. Будь-які невідповідні положення в договорі суборенди (наприклад, надмірні штрафи, скорочений строк попередження про розірвання договору в інтересах орендаря) є юридично дійсними!Також зверніть увагу на те, що деякі агентства, що пропонують житло, запропонують вам договір суборенди, навіть якщо житло відповідає всім критеріям орендного житла. Договір є універсальним, і ви не можете втручатися в його зміст. Досвід показує, що такий договір часто погіршує ваше становище перед орендодавцем. Зокрема, він може мати пасажі, які, наприклад, невигідно регулюють умови розірвання договору, встановлюють надмірно високі договірні штрафи тощо. Хоча можна припустити, що ці компанії обходять закон і їхня практика, найімовірніше, не пройшла би в суді, ми наполегливо рекомендуємо вам уникати таких агентств.

На що ще слід звернути увагу в договорі оренди та суборенди 

Акт приймання-передачі

Акт приймання-передачі — це документ, який точно фіксує стан нерухомості на момент її передавання в оренду/суборенду. Складання акту прийому-передачі під час укладання договору оренди чи суборенди не є обов’язковим. Однак його підписання є дуже доцільним, оскільки він слугує опорою для обох договірних сторін під час передавання квартири орендодавцю. Завдяки акту приймання-передачі зрозуміло, яке устаткування було складовою оренди/суборенди, і в якому стані була нерухомість та її устаткування.

В акті приймання-передачі варто зазначити стан квартири та її загальний опис, у ньому ньому має бути розписане устаткування квартири та його стан, а також зазначена кількість ключів, які надаються орендарю/орендарям або суборендарю/суборендарям під час укладення договору. Доцільно також вказати стан лічильників (лічильника газу, електрики та води), зокрема їхні серійні номери. Крім того, рекомендовано зробити світлини (або навіть відео) квартири та устаткування.

Для того, щоб акт приймання-передачі був дійсним, у ньому має міститися (як і в договорі оренди) інформація про сторони договору оренди, найменування нерухомості, а також підписи обох сторін.

Підвищення орендної плати

Підвищення орендної плати є поширеною практикою з боку орендодавців, але вона має свої юридичні правила та обмеження.

• Для строкового договору:
  • Орендну плату можна підвищувати раз на рік, орендодавець це здійснює в новому договорі (розмір орендної плати потенційно може бути значно вищим, ніж у попередньому періоді).
• Для безстрокового договору:
  • Орендодавець не має права підвищувати орендну плату більш ніж на 20 % за останні три роки.
  • Орендодавець може запропонувати підвищення орендної плати лише через 12 місяців після попереднього підвищення.
  • Пропозиція про підвищення повинна бути подана письмово. Якщо орендар не згоден із пропозицією про підвищення, власник може звернутися до суду для того, щоб він прийняв рішення про підвищення (він повинен довести, що підвищена орендна плата відповідає звичній орендній платі в цьому районі на той момент).
• Інфляційне застереження:
  • Йдеться про домовленість у договорі оренди, яка дозволяє підвищувати орендну плату внаслідок інфляції.
  • Дійсне інфляційне застереження має містити щонайменше три пункти:
    • дату підвищення оренди (тут також діє правило, що оренду можна підвищувати максимум раз на рік),
    • процес підвищення (часто підвищення відбувається автоматично),
    • конкретний показник інфляції (наприклад, індекс інфляції Чеського національного банку). Якщо застереження не містить конкретного індексу, його можна вважати недійсним.

Договір на проживання

Зазвичай предметом договору на проживання є житло, яке є короткостроковим, а, отже, тимчасовим за своїм характером. Йдеться, наприклад, про готелі, пансіонати, котеджі, а також гуртожитки. У цій частині ми зосередимося на темі гуртожитків. Проживання в гуртожитках має тимчасовий характер, однак на практиці люди проживають там і більш тривалий період.

Договір на проживання надає мешканцям менший захист, ніж інші види договорів.

Розірвання договору:

• Договір на проживання може бути розірваний із дня на день. Розірвати договір може як особа, що надає житло (якщо мешканець, незважаючи на попередження, грубо порушує договірні зобов’язання або норми моралі), так і мешканець.
• Якщо договір розриває мешканець, особа, яка надає житло, може вимагати відшкодування завданих збитків. Наприклад: якщо ви розірвете договір через кілька днів після того, як домовилися про проживання на цілий місяць, особа, яка надає житло зазнає збитків за решту погодженого періоду.

Умови проживання:

Особа, яка надає житло, може визначити в договорі, або в правилах проживання умови, які обмежують, або повністю забороняють:

• хатніх тварин у гуртожитку,
• приймання відвідувачів,
• використання загальних зон.

На практиці трапляється так, що особа, яка надає житло, не укладає з мешканцями жодних договорів, і проживання надається неофіційно. Однак якщо ви проживаєте в гуртожитку, ми наполегливо рекомендуємо укладати договір на проживання, у якому чітко прописані ваші права та обов’язки особи, яка надає житло.