Завершення оренди

Оренда може бути завершена з різних причин. Спосіб, у який можна достроково завершити оренду, часто залежить від типу договору оренди — чи це безстроковий, або ж строковий договір.

Взаємна угода між орендарем та орендодавцем

Незалежно від типу договору оренди та її строку, орендні відносини можливо розірвати на підставі обопільної згоди обох сторін — орендаря та орендодавця. Така угода повинна бути письмовою і має містити такі обов’язкові пункти: ідентифікаційні дані всіх сторін угоди, найменування квартири, якої стосується оренда, ствердне волевиявлення щодо завершення оренди, визначення терміну завершення оренди, дату підписання угоди та підпис угоди обома сторонами.

Закінчення строку, на який було погоджено оренду (і її непродовження)

Якщо ви не хочете продовжувати оренду після завершення договору оренди, не обов’язково повідомляти про це орендодавця заздалегідь офіційним способом (хоча, звісно, є звичним повідомляти орендодавця про свій намір заздалегідь).

Автоматичне поновлення договору оренди відповідно до закону відбудеться, якщо орендар продовжує користуватися квартирою впродовж щонайменше трьох місяців після договірної дати завершення оренди (якщо в договорі не зазначено інше).

Розірвання договору оренди орендодавцем/орендарем 

В обох випадках діє правило, що розірвання договору має бути здійснене письмово і вручено іншій договірній стороні. Водночас має бути зазначено, кому воно адресоване, хто, та з яким наміром його надсилає (припинити оренду), а також про яку квартиру йдеться. Крім того, якщо на стороні орендодавця або орендаря є більше сторін, то воно завжди має бути вручено всім.

Розірвання договору орендарем

Варіанти розірвання договору орендарем відрізняються залежно від типу договору.

Безстроковий договір

У разі безстрокового договору, орендар може розірвати його без зазначення причини. Строк попередження зазвичай становить щонайменше три місяці (якщо в договорі не зазначено інше), однак він може бути довшим на користь орендаря. Строк попередження починає відраховуватися з першого дня наступного місяця після місяця, у якому орендодавця повідомили про розірвання.

Строковий договір

Для того, щоб орендар міг розірвати договір, мають змінитися обставини, за яких було погоджено оренду. Такі обставини означають, що від орендаря не можна на розумних підставах вимагати продовження оренди. Наприклад, у разі укладення шлюбу, переїзду до іншого міста на роботу або навчання, придбання власного житла, скрутного фінансового становища тощо. Строк попередження в такому випадку становить три місяці й починає відраховуватися з першого дня наступного місяця після місяця, у якому повідомили про розірвання. Отже, якщо ви маєте тримісячний строк попередження і ви розриваєте договір у квітні, то строк попередження почне відраховуватися з травня, а оренда завершиться в останній день липня. Однак сторони можуть домовитися в договорі про інший строк попередження про розірвання договору.

Якщо орендодавець грубо порушить свої зобов’язання, орендар може негайно розірвати договір, водночас розірвання договору набуває чинності з дати повідомлення про це орендодавцю. У цьому разі строк попередження не передбачений.

Розірвання договору орендодавцем

Орендодавець може розірвати договір з орендарем із тримісячним строком попередження, якщо орендар грубо порушив свої зобов’язання. Це стосується насамперед ситуацій, коли орендар, до прикладу, без дозволу орендодавця здавав у суборенду квартиру, у якій він сам не проживав, або був засуджений за умисний кримінальний злочин. У дуже виняткових випадках орендодавець може негайно розірвати договір: наприклад, якщо орендар не сплачує орендну плату та послуги щонайменше впродовж трьох місяців.
У всіх випадках орендодавець повинен завжди зазначати причину розірвання. Орендар може подати позов про визнання незаконності розірвання договору оренди і вимагати від суду розглянути причини, зазначені в повідомленні про розірвання. Такий позов можна подати впродовж двох місяців із моменту вручення повідомлення про розірвання, після цього періоду позов уже не можна подати. Ми рекомендуємо вам звернутися за юридичною консультацією, якщо подаватимете такий позов.

Завершення суборенди

Навіть у разі суборенди є декілька варіантів її завершення.

• З причини завершення оренди. Йдеться про один із головних недоліків суборенди. Якщо ви живете в суборенді, й у вашого орендаря завершується строк дії договору оренди, яку він уклав з орендодавцем – ваша суборенда також завершується, незалежно від того, на який строк ви погодили договір суборенди. Тому договір оренди має перевагу над договором суборенди, а, отже, суборендар також зобов’язаний ним керуватися. Із цієї причини доцільно перевірити, чи договір оренди дійсно є, і з’ясувати термін його завершення.
• Завершення строку, на який було погоджено суборенду. Якщо завершився строк, на який було погоджено суборенду, й одна зі сторін не бажає продовжувати суборенду, відносини суборенди припиняються.
• Розірвання договору суборенди суборендарем або орендарем. Відносини суборенди менше регулюються законом ніж відносини оренди, тому суборендар є менш захищеним законом. Наприклад, у договорах суборенди можна зазначити ширший перелік підстав для розірвання договору, а строк попередження про розірвання може бути коротшим, ніж три місяці. Тому, укладаючи договір суборенди, ретельно вивчіть положення про припинення суборенди, і переконайтеся, що їх формулювання не є невигідними для вас.

Передавання квартири орендодавцю

Якщо в договорі не зазначено інше, квартира передається орендодавцю в останній день оренди. Під час передавання враховують нормальний знос квартири, наприклад, незначні потертості на підлозі або меблях. Орендодавець би не мав права вимагати від орендаря компенсації за такий знос. Однак, якщо квартира була передана з більшими, серйознішими пошкодженнями, орендодавець може вимагати відшкодування і, зокрема, вирахувати відповідну суму із застави.

Під час передавання квартири можна перевірити стан квартири та її устаткування за допомогою акту приймання-передачі. Інформацію про акт приймання-передачі та його складання під час підписання договору ви знайдете ТУТ.

Після передавання квартиру власник уже не може повідомляти про інші збитки та вимагати їх відшкодування. Наприклад, якщо через годину після передавання квартири власник сповістить про те, що виявив у квартирі якісь пошкодження/збитки, він не може вимагати відшкодування або вирахувати суму на ремонт із застави.

Застава та її повернення/залишення в орендодавця

Відповідно до закону, застава повертається орендарю одразу після завершення оренди, але в договорі може бути погоджений і пізніший термін. Однак неповернення застави часто є предметом суперечок між орендодавцями та орендарями.

У соціальних мережах ви можете натрапити на думку, що в Чеській Республіці застава не повертається автоматично. Це не правда. Однак необхідно знати свої права й бути готовим їх обстоювати. Трапляється, що орендодавець не повертає заставу і не має на те законних підстав. Якщо ви впевнені, що нічого не порушили, а власник не погоджується повертати заставу, зверніться до адвоката, або в неприбуткову організацію, яка представляє мігрантів і має юридичний відділ. Здебільшого для завершення конфлікту достатньо грамотно складеного листа або досудового виклику. У крайньому випадку, юрист порадить вам, як подати позов до суду і буде вас представляти. Посилання на список організацій, які працюють із мігрантами, ви знайдете на сайті Омбудсмена.

Однак, якщо впродовж орендних відносин з’являються борги перед орендодавцем, орендодавець має право вирахувати ці борги із застави. Це може бути, наприклад, несплачена орендна плата, або несплачені платежі за послуги, що пов’язані з користуванням квартирою. Ви також можете втратити заставу в разі раптового виселення з квартири без дотримання строку попередження, упродовж якого ви зобов’язані сплачувати орендну плату.

Орендодавець не має права вираховувати із застави ремонт збитків, які виникли впродовж орендних відносин і є лише «нормальним зносом». Однак, якщо квартира була передана з більшими, серйознішими пошкодженнями, орендодавець має право вимагати відшкодування і вирахувати відповідну суму із застави. У цьому разі тягар доказування лежить на орендодавцеві, який повинен довести збитки на підставі акту приймання-передачі, який в ідеалі є доповнений світлинами, зробленими в день передавання, або показаннями свідків.

Якщо орендодавець відмовляється повернути вам заставу, або повертає її лише частково, ви можете вимагати від нього точний і детальний перелік вирахувань із застави, включно, наприклад, з квитанціями за замовлений ремонт або купівлю зіпсованого майна.

Відповідно до закону, у договорі оренди не можна заздалегідь зазначити, що певна сума із застави не повертається, або що вона буде використана в конкретних цілях (наприклад, на фарбування). Однак, у договорі можна зазначити, що орендар після завершення оренди пофарбує квартиру власним коштом. У такому разі не йдеться про невідповідне положення, оскільки орендар зобов’язаний фарбувати квартиру в межах звичного догляду за квартирою. Однак це також залежить від тривалості орендних відносин. Чим довший період ви орендуєте, тим більша ймовірність того, що вам пофарбувати квартиру перед поверненням. Якщо ви змінили колір стін, ви повинні перед виселенням пофарбувати їх у початковий колір.

За законом за заставу можуть нараховуватися відсотки. Якщо розмір відсотків не зазначений у договорі, орендодавець сплачує орендарю (або орендар суборендарю) «звичний відсоток, що беруть за кредити, які надають банки за місцем проживання, або місцезнаходженням боржника на момент укладення договору». Загалом можна сказати, що це буде 4-16 % річних. На практиці це положення закону рідко застосовується, орендар не часто вимагає нарахування відсотків за заставу, однак це не можна виключити з договору. Тому, якщо ви заплатили велику заставу й довго проживали у квартирі, безумовно, вартує проконсультуватися з фахівцем щодо розміру відсотків, на які ви маєте законне право, і вимагати їх від орендодавця. Це може бути досить велика сума.

Завершення договору на проживання

Договір на проживання можна завершити кількома способами.

• Завершення строку в договорі: Якщо особа, що надає житло відмовляється продовжити договір, або ви не бажаєте його продовжувати, то проживання завершується в останній день, зазначений у договорі.
• Дострокове завершення з боку особи, що надає житло, або мешканця: Договір на проживання дозволяє це зробити фактично з дня на день. Особа, що надає житло може достроково завершити договір, особливо якщо мешканець грубо порушує правила проживання, не сплачує за проживання тощо. Однак необхідно, щоб мешканець спершу отримав попередження (достатньо усного). Мешканець також може достроково розірвати договір на проживання, але особа, що надає житло може вимагати відшкодування втраченого зиску, спричиненого достроковим завершенням проживання.